1. 契約後に本当に重要なのは「手続き」と「確認」
解体工事は契約したら終わりではありません。
むしろ、工事前後に必要な手続きや確認を怠ることで、税金の損失や近隣トラブルのリスクが一気に高まります。
その中でも、建物滅失登記は「やらないと損をする」重要な作業です。
本記事では、工事前・工事中・工事後に施主が行うべき内容をまとめて解説します。
1-1. 知らないと損する「建物滅失登記」
建物を解体しても、登記上に「存在している」状態のままだと固定資産税が課税され続けます。
滅失登記は解体後1ヶ月以内に申請する必要があります。
※申請方法はページ後半に記載しています。
忘れやすい手続きで、後から気づいて慌てる方が多いポイントです。
1-2. 工事中・工事後に施主が行うべきチェック
- 作業の進み具合は最低でも週1回、現場責任者から報告を受ける
- 騒音・粉塵が発生する工程では、業者の対応基準を事前に確認する
- 完了後はマニフェスト（産業廃棄物処分伝票）を受け取る
- 最後に滅失登記の申請まで完了させる
2. 工事開始前に必要な重要手続き
2-1. 建設リサイクル法に基づく届出（施主の委任が必要）
・届出が必要になる工事の規模
延床面積80㎡を超える建物の解体では、建設リサイクル法に基づく届出が必須です。
届出は業者へ委任して行うのが一般的ですが、施主の署名・押印が必要な場合があります。
・届出内容を施主が確認すべき理由
届出書には建材の種類・数量・分別方法などが記載されています。
ここに不自然な点があると、後に産廃処理費でトラブルに発展することがあるため、施主側でも確認しておくべきです。
2-2. アスベスト事前調査報告（施主の法的責任）
・2022年法改正後の「事前調査義務」
2022年の法改正により、すべての建物でアスベスト事前調査が義務化されました。
築年数や構造に関係なく、必ず調査と行政への報告が必要です。
・報告を怠った場合の罰則
未報告が判明すると、罰則の対象となる場合があります。
報告は業者が代行するケースが多いですが、最終責任は施主側にもあるため、調査報告書は必ず受け取り内容を確認してください。
2-3. ライフライン（電気・ガス・水道）の停止
・水道のみ残す場合の注意点
工事中に散水が必要なため、水道だけ一時的に残すケースがあります。
ただし、メーターや負担金の扱いは自治体により異なるため、事前に業者と調整しておく必要があります。
・各インフラ会社の停止手続き
- 電気： 電力会社へ「解体に伴う撤去」を依頼
- ガス： 原則立会のうえでメーター撤去
- 水道： 完全停止または散水用の一時利用
いずれも施主側が依頼する必要があり、工事前日までに手続きを終えておくと安心です。
3. 工事中の近隣トラブル対処と施主の役割
3-1. トラブルを未然に防ぐための「現場責任者チェック」
・定期的な作業進展確認
最低でも週1回、できれば毎日短い報告を受けるのが望ましいです。
報告を放置すると、トラブル発生時に状況把握が遅れる原因になります。
・騒音・粉塵時の対応基準の確認
解体で最も多いトラブルは騒音と振動です。
対応が遅い業者は近隣からの不満につながりやすいため、初日に対応基準をすり合わせておくことが重要です。
3-2. クレーム発生時の正しい対応
・施主が対応する範囲
- 近隣への初期の軽度なクレームについては、施主が状況説明と謝罪を行う
- 原因調査や対策説明は業者が担当すべき内容のため、施主が深入りしない
・記録と文書化の重要性
クレーム内容・日時・対応者・改善内容は記録し、必要に応じて写真を残すことが重要です。
後の「言った・言わない」問題を防ぐための基本行動です。
4. 工事完了後に必須！建物滅失登記の完全ガイド
4-1. 建物滅失登記とは？固定資産税との関係
建物を解体した後、登記を消さないまま放置すると「存在しない建物に課税され続ける」状態になります。
そのため、解体後1ヶ月以内の申請が必要です。
・放置すると課税が続く仕組み
登記簿上に建物が残っている限り、自治体は課税（固定資産税）を継続します。
4-2. 滅失登記を「自分でやる」 vs 「専門家に依頼」
・自分でやる場合のメリット・デメリット
- メリット： 費用が数千円で済む
- デメリット： 書類の準備や法務局での確認に手間がかかる
・土地家屋調査士へ依頼した場合の費用相場
依頼費用は3万〜6万円程度です。
「工事証明」「現況確認」「書類作成」「法務局への提出」まで任せられる点が大きなメリットです。
4-3. 必要書類と手続きの流れ
・必要書類
- 滅失登記申請書
- 解体業者の取り壊し証明書
- 業者の資格証明書
- 施主の印鑑証明書（市区町村で発行）
・法務局での具体的手続き
- 書類を揃える
- 管轄の法務局へ提出する
- 約1週間で登記が反映される
まとめ：最後に確認すべきチェックリスト
・解体完了時の最終確認
- 地中埋設物が残っていないか
- 整地が契約どおりのレベルで仕上がっているか
- マニフェスト（産廃処理証明）を受け取ったか
・解体後の次のステップ
滅失登記が完了した後は、以下のような次のステップへ進めます。
- 建て替え
- 土地の売却
- 更地として固定資産税の見直し
これらを踏まえて、解体後の土地活用を計画していくことが大切です。
－参考記事ー
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