1. 契約後に本当に重要なのは「手続き」と「確認」
解体工事は契約したら終わりではありません。
むしろ、工事前後に必要な手続きや確認を怠ることで、税金の損失や近隣トラブルのリスクが一気に高まります。
その中でも、建物滅失登記は「やらないと損をする」重要な作業です。
本記事では、工事前・工事中・工事後に施主が行うべき内容をまとめて解説します。
なお、これらの手続きや確認は単体で存在するものではなく、契約内容・追加費用・近隣対応・税金まで
すべてが連動しています。
解体工事全体のリスク構造と、
「どこで何を確認すべきか」を俯瞰した設計図は、こちらで全体像を把握してください。
1-1. 知らないと損する「建物滅失登記」
建物を解体しても、登記上に「存在している」状態のままだと固定資産税が課税され続けます。
滅失登記は解体後1ヶ月以内に申請する必要があります。
※申請方法はページ後半に記載しています。
忘れやすい手続きで、後から気づいて慌てる方が多いポイントです。
1-2. 工事中・工事後に施主が行うべきチェック
- 作業の進み具合は最低でも週1回、現場責任者から報告を受ける
- 騒音・粉塵が発生する工程では、業者の対応基準を事前に確認する
- 完了後はマニフェスト（産業廃棄物処分伝票）を受け取る
- 最後に滅失登記の申請まで完了させる
2. 工事開始前に必要な重要手続き
2-1. 建設リサイクル法に基づく届出（施主の委任が必要）
・届出が必要になる工事の規模
延床面積80㎡を超える建物の解体では、建設リサイクル法に基づく届出が必須です。
届出は業者へ委任して行うのが一般的ですが、施主の署名・押印が必要な場合があります。
・届出内容を施主が確認すべき理由
届出書には建材の種類・数量・分別方法などが記載されています。
ここに不自然な点があると、後に産廃処理費でトラブルに発展することがあるため、施主側でも確認しておくべきです。
2-2. アスベスト事前調査報告（施主の法的責任）
・2022年法改正後の「事前調査義務」
2022年の法改正により、すべての建物でアスベスト事前調査が義務化されました。
築年数や構造に関係なく、必ず調査と行政への報告が必要です。
・報告を怠った場合の罰則
未報告が判明すると、罰則の対象となる場合があります。
報告は業者が代行するケースが多いですが、最終責任は施主側にもあるため、調査報告書は必ず受け取り内容を確認してください。
2-3. ライフライン（電気・ガス・水道）の停止
・水道のみ残す場合の注意点
工事中に散水が必要なため、水道だけ一時的に残すケースがあります。
ただし、メーターや負担金の扱いは自治体により異なるため、事前に業者と調整しておく必要があります。
・各インフラ会社の停止手続き
- 電気： 電力会社へ「解体に伴う撤去」を依頼
- ガス： 原則立会のうえでメーター撤去
- 水道： 完全停止または散水用の一時利用
いずれも施主側が依頼する必要があり、工事前日までに手続きを終えておくと安心です。
3. 工事中の近隣トラブル対処と施主の役割
3-1. トラブルを未然に防ぐための「現場責任者チェック」
・定期的な作業進展確認
最低でも週1回、できれば毎日短い報告を受けるのが望ましいです。
報告を放置すると、トラブル発生時に状況把握が遅れる原因になります。
・騒音・粉塵時の対応基準の確認
解体で最も多いトラブルは騒音と振動です。
対応が遅い業者は近隣からの不満につながりやすいため、初日に対応基準をすり合わせておくことが重要です。
3-2. クレーム発生時の正しい対応
・施主が対応する範囲
- 近隣への初期の軽度なクレームについては、施主が状況説明と謝罪を行う
- 原因調査や対策説明は業者が担当すべき内容のため、施主が深入りしない
・記録と文書化の重要性
クレーム内容・日時・対応者・改善内容は記録し、必要に応じて写真を残すことが重要です。
後の「言った・言わない」問題を防ぐための基本行動です。
4. 工事完了後に必須！建物滅失登記の完全ガイド
4-1. 建物滅失登記とは？固定資産税との関係
建物を解体した後、登記を消さないまま放置すると「存在しない建物に課税され続ける」状態になります。
そのため、解体後1ヶ月以内の申請が必要です。
・放置すると課税が続く仕組み
登記簿上に建物が残っている限り、自治体は課税（固定資産税）を継続します。
4-2. 滅失登記を「自分でやる」 vs 「専門家に依頼」
・自分でやる場合のメリット・デメリット
- メリット： 費用が数千円で済む
- デメリット： 書類の準備や法務局での確認に手間がかかる
・土地家屋調査士へ依頼した場合の費用相場
依頼費用は3万〜6万円程度です。
「工事証明」「現況確認」「書類作成」「法務局への提出」まで任せられる点が大きなメリットです。
4-3. 必要書類と手続きの流れ
・必要書類
- 滅失登記申請書
- 解体業者の取り壊し証明書
- 業者の資格証明書
- 施主の印鑑証明書（市区町村で発行）
・法務局での具体的手続き
- 書類を揃える
- 管轄の法務局へ提出する
- 約1週間で登記が反映される
まとめ：最後に確認すべきチェックリスト
・解体完了時の最終確認
- 地中埋設物が残っていないか
- 整地が契約どおりのレベルで仕上がっているか
- マニフェスト（産廃処理証明）を受け取ったか
解体後の手続きが終わると、
次に待っているのは「土地をどう使うか」という判断です。
建て替え・売却・保有によって、
確認すべきリスクや費用構造は大きく変わります。
解体工事を起点に、
その後の判断まで含めた全体像はこちらで整理できます。
・解体後の次のステップ
滅失登記が完了した後は、以下のような次のステップへ進めます。
- 建て替え
- 土地の売却
- 更地として固定資産税の見直し
これらを踏まえて、解体後の土地活用を計画していくことが大切です。
本記事は、解体現場に25年以上携わってきた筆者の経験に基づき、
一般的な判断材料としてまとめています。
この記事を書いた人
秋ちゃん
解体業に25年以上従事。
1級建設機械施工技士／建築物石綿含有建材調査士。
木造・RC・鉄骨解体、アスベスト除去（レベル1〜3）など、
現場責任者として多数の解体工事に携わる。
よくある質問
Q. 建物滅失登記は、解体業者がやってくれるものですか？
A. 原則やってくれません。
解体業者が出すのは「取壊し証明書」までで、登記申請は施主の責任です。
「業者が全部やると思ってた」は、かなり多い勘違いなので注意してください。
Q. 滅失登記を忘れると、どんな不利益がありますか？
A. 代表的なのは、存在しない建物に固定資産税を払い続けることです。
また、土地売却や建て替え時に登記不備が発覚し、手続きが止まるケースもあります。
「あとでやればいい」は、普通に損です。
Q. 滅失登記は必ず1ヶ月以内にやらないとダメですか？
A. 法律上は「1ヶ月以内」が原則ですが、多少遅れても即罰則になることは稀です。
ただし、遅れるメリットは一切ありません。
固定資産税や次の手続きに影響するため、早めに済ませるのが正解です。
Q. 建設リサイクル法の届出は、内容まで確認する必要がありますか？
A. はい、確認したほうがいいです。
施主が内容を理解していないと、
・処分費が異常に高い
・分別内容が雑
といったトラブルに後で気づくことがあります。
難しいところは、「数量と処分方法が妥当か」だけ見れば十分です。
Q. アスベストの事前調査報告は、業者がやっていれば問題ありませんか？
A. 「やっているかどうか」を施主が確認していないのが一番危険です。
調査報告書の控えを受け取っていない場合、
未報告扱いで施主が責任を問われる可能性があります。
必ず書面で確認してください。
Q. 工事中の近隣クレームは、全部業者任せで大丈夫ですか？
A. 初期対応は業者でOKですが、完全に無関係ではいられません。
近隣から見れば「あなたの工事」です。
軽い説明や一言の謝罪で収まることも多いので、
業者と役割分担を決めておくのがベストです。
Q. マニフェストは、もらわなくても問題ありませんか？
A. 問題あります。
マニフェストは「適正処理した証拠」です。
後から
・不法投棄
・処分先トラブル
が発覚した場合、施主側も無関係ではいられません。
必ず受け取って保管してください。
Q. 解体後すぐにやるべきことは、滅失登記だけですか？
A. 優先順位は以下です。
- 滅失登記
- マニフェスト・完了写真の保管
- 次の土地利用（建て替え・売却・活用）の検討
特に、何も決めずに更地で放置するのが一番お金が減ります。
※ここまで確認できたら、あとは「自分のケースで抜け漏れがないか」を一度整理するだけです。
コメント