■記事の要約
空き家を売るとき、
多くの方が
「どの不動産会社に任せればいいのか」
で悩みます。
実はこの判断ひとつで、
最終的に手元に残るお金（手残り）が、
数十万〜100万円以上変わることもあります。
さらに大切なのは、
不動産会社の利益と、
あなたの利益は必ずしも一致しないことがあるという点です。
この記事では、直接現場に関わってきた経験から、
業者任せにせず、
自分で主導権を持って選ぶための具体的な方法
を分かりやすく解説します。
空き家売却で損しないためには、
先に「古家付きで売るか、更地で売るか」の判断軸を持っておくことが大切です。
結論｜この3つで選べば大きく外さない
- 査定の根拠が明確（数字と理由がある）
- 「手残り」で提案してくる（売値だけで話さない）
- デメリットも正直に説明する
★ この3つが揃っていない場合は、
無理に選ぶ必要はありません。
前提｜業者は味方とは限らない
少しだけ冷静に考えてみてください。
不動産会社の目的
- 早く売ること
- 自社で契約を成立させること
あなたの目的
- できるだけ多くお金を残すこと
この2つは、必ずしも同じではありません。
だからこそ大切なのは、
業者に任せるのではなく、
自分で判断できる状態を作ることです。
STEP①｜複数社に査定を出す
まずは、
必ず複数社に査定を依頼してください。
やってはいけないこと
- 1社だけで決める
- 知り合いだからとそのまま任せる
★ 1社だけで決めるというのは、
比較せずに価格を受け入れるのと同じです。
目安
2〜3社に依頼
さらに大切｜媒介契約の選び方
査定後は、契約形態も判断が必要です。
一般媒介（おすすめ）
- 複数社に同時依頼
- 競争が働く
- 業者の手抜きや囲い込みを防げる
専任媒介
- 1社に絞る
- 担当の質に大きく左右される
◆ 結論
空き家の売却は、
まず「一般媒介」で競わせる方が安心です。
STEP②｜査定の「中身」と囲い込みを見抜く
査定額は高ければ良い、というものではありません。
見るべきポイント
- なぜその価格なのか
- 売却戦略が説明されているか
注意したい「囲い込み」という問題
不動産会社の利益が一番大きくなるのは、
売主と買主の両方から手数料を取る「両手仲介」です。
そのために起こるのが、
- 他社からの問い合わせを断る
- 情報を外に出さない
といった「囲い込み」です。
◆ その結果どうなるか
あなたの物件が「売れない」のではなく、
「売られていない」状態になることがあります。
◆ 特に注意したい言葉
「専任で任せてくれれば高く売ります」
魅力的に聞こえますが、
条件や動き方をしっかり確認することが大切です。
STEP③｜解体見積もりを武器にして見抜く
ここが、
他の記事にはない一番大事なポイントです。
やること
事前に自分で解体見積もりを取る\
そして査定の場で
その見積もりを見せてみてください
担当者の反応を見る
◆ 信頼できる担当者
- すぐに手残りを計算する
- 更地案も含めて説明する
◆ 注意が必要な担当者
- 「解体は後でいい」と流す
- 古家付き前提で話す
★ 結論
この反応だけで、
その人に任せていいか判断できます。
解体費用の目安を知っておくと、
不動産会社の提案が本当にあなたのための提案か判断しやすくなります。
STEP④｜断ることに遠慮はいらない
- 「丁寧に対応してくれたから」
- 「知り合いだから断りにくい」
その気持ちは自然です。
ですが、
あなたにとってこの不動産は、
一つしかない大切な資産です。
納得できない場合は、
「他社の提案の方が具体的だったので」
この一言で十分です。
★ あなたの手残り以上に優先すべき関係は、
この取引にはありません。
★ 迷っている方へ
空き家の売却は、
「順番」と「判断基準」
を間違えなければ大きく損することはありません。
ただ、情報がバラバラだと、
どこから手をつければいいか迷ってしまいます。
※ 空き家売却の全体像から順番に知りたい方はこちら
▶ 空き家売却・相続の完全ガイド
まとめ
「数字」を持っている人が一番強い
- 判断基準は「売値」ではなく「手残り」
- 囲い込みのリスクを理解する
- 解体費用を先に把握する
「知らなかった」だけで損する状態は、
ここで終わりにしましょう。
まずは、
自分で判断できる数字を持つこと
それができれば、
不動産会社と対等に話せるようになります。
不動産会社の言う通りに進めてしまう前に、
まずは「自分の基準」を持つことが大切です。
その第一歩が、解体費用の把握です。
解体費用は、
同じ条件でも業者によって数十万円以上差が出ることがあります。
この差は、
そのまま最終的な手残りの差になります。
▶ 解体費用を無料で一括比較して「手残り」を計算してみる（解体の窓口）
本記事は、解体現場に25年以上携わってきた筆者の経験に基づき、
一般的な判断材料としてまとめています。
この記事を書いた人
秋ちゃん
解体業に25年以上従事。
1級建設機械施工技士／建築物石綿含有建材調査士。
木造・RC・鉄骨解体、アスベスト除去（レベル1〜3）など、
現場責任者として多数の解体工事に携わる。
よくある質問（FAQ）
Q1. 不動産会社は1社に絞った方がいいですか？
A. 最初から1社に絞るのはおすすめしません。
まずは2〜3社に査定を出して比較することが大切です。
1社だけだと、
- 価格が適正か分からない
- 提案の良し悪しが判断できない
という状態になります。
最初は比較して、その中から選ぶ方が失敗しにくいです。
Q2. 一般媒介と専任媒介はどちらがいいですか？
A. 空き家売却の場合は、一般媒介で複数社に競わせる方が安心です。
理由は、
- 業者の動きが止まりにくい
- 囲い込みの抑止になる
ためです。
ただし、「この人なら任せられる」と思える担当者が見つかった場合は、
専任に切り替えるのも一つの方法です。
Q3. 査定額が一番高い会社を選べばいいですか？
A. 高い査定＝良い業者とは限りません。
中には、
- 契約を取りたいだけで高く出す
- 後から値下げする前提
というケースもあります。
大切なのは金額ではなく、その根拠と戦略です。
Q4. 知り合いの不動産会社に頼んでも大丈夫ですか？
A. 必ずしもダメではありませんが、注意が必要です。
- 比較ができなくなる
- 断りにくくなる
- 条件の見直しがしづらい
といったリスクがあります。
知り合いであっても、必ず他社と比較することをおすすめします。
Q5. 解体してから売るべきか迷っています
A. 感覚ではなく、数字で判断するのが確実です。
- 解体費用
- 古家付きの売却価格
- 更地の売却価格
この3つを比較すると、自然と答えが見えてきます。
Q6. 解体見積もりは本当に必要ですか？
A. はい、かなり重要です。
解体費用は「交渉の武器」になります。
この数字があることで、
- 業者の提案が妥当か判断できる
- 手残りで考えられる
ようになります。
Q7. 囲い込みはどうやって見抜けばいいですか？
A. 完全に見抜くのは難しいですが、次の点に注意してください。
- 他社の問い合わせ状況を教えてくれない
- 売却活動の説明が曖昧
- 専任契約を強く勧めてくる
違和感がある場合は、一度立ち止まることが大切です。
Q8. まず何から始めればいいですか？
A. 最初にやるべきことはシンプルです。
「解体費用の目安を知ること」
これが分かれば、
- 売るべきか
- 残すべきか
- 壊すべきか
の判断ができるようになります。
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