倉庫や車庫だけを解体したとき、
「建物滅失登記をすればいいのでは？」
と思われる方は少なくありません。
しかし、
倉庫や車庫が、
母屋の附属建物として登記されている場合は、
建物滅失登記ではなく、
建物表示変更登記（附属建物滅失の登記）が必要になります。
間違った手続きをしてしまうと、
登記内容と実際の建物の状態が合わなくなり、
売却や相続の際に手続きが複雑になることもあります。
この記事では、
- 建物表示変更登記とは何か
- 建物滅失登記との違い
- 費用や申請方法
を分かりやすく解説します。
結論
建物表示変更登記（附属建物滅失の登記）とは、
母屋は残したまま、
附属建物だけを解体したときに行う登記手続きです。
例えば、
- 母屋はそのまま残す
- 倉庫だけ解体する
- 車庫だけ撤去する
このような場合は、
建物全体をなくす建物滅失登記ではなく、
登記内容を変更する、
建物表示変更登記が必要になります。
つまり、
建物全部を解体したか、
一部だけ解体したかによって、
必要な登記が変わるのです。
建物表示変更登記とは？
建物表示変更登記とは、
建物の表示内容に変更があったことを、
法務局へ届け出る手続きです。
名前だけ聞くと難しく感じますが、
登記簿の内容を書き換える手続き
と思えば分かりやすいでしょう。
特に多いのが、
倉庫や車庫が、
附属建物として登記されているケースです。
登記簿（登記事項証明書）を見ると、
次のように記載されていることがあります。
主たる建物 居宅
附属建物
符号1 倉庫
これは、
住宅と倉庫を、
別々に登記しているのではなく、
母屋と倉庫を、
一つの建物として登記している状態です。
この状態で倉庫だけを解体すると、
なくなったのは「符号1 倉庫」だけです。
母屋は、
今までどおり存在しています。
そのため、
倉庫だけを登記簿から削除する
という手続きが必要になります。
これが、
建物表示変更登記（附属建物滅失の登記）です。
一方で、
建物全体を解体したわけではないため、
建物滅失登記は行いません。
建物滅失登記との違い
建物表示変更登記と建物滅失登記は、
名前が似ていますが役割はまったく違います。
建物表示変更登記
- 母屋は残る
- 附属建物だけ解体した
- 登記内容を変更する
建物滅失登記
- 建物全体を解体した
- 登記そのものを閉鎖する
- 建物が存在しないことを届け出る
つまり、
建物が一部だけなくなったのか、
それとも全部なくなったのか
が大きな違いです。
もし、
附属建物だけを解体したにもかかわらず、
建物滅失登記を申請してしまうと、
登記上は、
住んでいる母屋まで、
存在しない建物として扱われてしまいます。
そのため、
附属建物だけを解体した場合は、
建物表示変更登記という、
正しい手続きを行うことが大切です。
費用は？自分で申請できる？
建物表示変更登記は、
建物滅失登記と同じように、
登録免許税はかかりません。
つまり、
法務局へ支払う税金は0円です。
必要書類が揃えば、
自分で法務局へ申請することもできます。
一般的には、
- 解体業者が発行する取毀証明書
- 登記申請書
- 必要に応じた図面など
を準備して申請します。
ただし、
附属建物の位置や構造、
床面積などを確認しながら書類を作成する必要があるため、
初めて手続きを行う方には、
少し難しく感じることもあります。
そのため、
多くの方は土地家屋調査士へ依頼しています。
依頼費用の目安は、
地域や建物の状況によって異なりますが、
おおよそ3万円〜5万円程度です。
解体業者が土地家屋調査士を紹介してくれることも多いため、
工事を依頼する際にあわせて相談しておくと安心です。
▶ 建物滅失登記は自分でできる？費用を節約する方法と必要書類
よくある勘違い
◆ 倉庫だけ壊したなら登記は不要
必要になるケースがあります。
附属建物として登記されている場合は、
建物表示変更登記が必要です。
◆ 建物滅失登記をすれば同じ
建物全体を解体した場合と、
附属建物だけを解体した場合では、
手続きが異なります。
間違った申請をしないよう注意しましょう。
◆ 解体業者が自動で登記してくれる
解体工事と登記は別契約になっていることが多く、
依頼しなければ、
登記手続きは行われない場合があります。
見積りの段階で、
登記まで対応してもらえるのか確認しておくと安心です。
所有者が確認しておきたいこと
建物表示変更登記が必要かどうかは、
解体工事の見積りや現地調査の際に、
解体業者へ確認しておきましょう。
また、
法務局で取得できる、
登記事項証明書（登記簿）を見れば、
倉庫や車庫が、
附属建物として登記されているかどうかを確認できます。
解体業者だけでは判断できない場合や、
登記手続きまで依頼したい場合は、
土地家屋調査士へ相談すると安心です。
確認しておきたいポイントは、
次のとおりです。
- 倉庫や車庫は附属建物として登記されているか
- 独立した建物として登記されているか
- 解体後の登記は誰が行うのか
- 登記費用は見積りに含まれているか
これらを事前に確認しておけば、
解体後に慌てることなく手続きを進めることができます。
関連記事
建物表示変更登記以外にも、
解体後には必要な手続きがあります。
あわせて以下の記事もご覧ください。
▶ 倉庫だけ解体することはできますか？費用や登記・注意点を解説
▶ 解体するか迷っている人へ｜判断できない時にやるべき3つのこと
まとめ
建物表示変更登記（附属建物滅失の登記）は、
母屋を残したまま、
附属建物だけを解体した場合に必要となる登記手続きです。
建物全体を解体する建物滅失登記とは異なり、
登記簿の内容を、
現在の建物の状態に合わせて変更する役割があります。
また、
登録免許税はかからず、
自分で申請することも可能ですが、
書類作成に不安がある場合は、
土地家屋調査士へ依頼するのがおすすめです。
倉庫や車庫だけを解体する予定がある方は、
まず登記簿を確認し、
必要な手続きを、
解体業者や土地家屋調査士へ相談しておくと安心です。
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