家を解体すると、
建物滅失登記（たてものめっしつとうき）
という手続きが必要になります。
初めて解体工事を依頼する方の中には、
「建物を壊したら登記も自動で消えるのでは？」
と思われる方も少なくありません。
しかし、
建物を解体しただけでは、
登記簿はそのまま残ります。
この記事では、
- 建物滅失登記とはどんな手続きなのか
- いつまでに行う必要があるのか
- 自分で申請できるのか
まで、
分かりやすく解説します。
結論
結論から言うと、
建物滅失登記とは、
建物を解体して存在しなくなったことを、
法務局へ届け出る手続きです。
建物を解体しても、
登記簿には建物が残ったままです。
そのため、
解体後は建物滅失登記を行い、
登記簿の情報を、
実際の状態へ変更する必要があります。
解体工事が終わったら終わりではなく、
この手続きまで完了して、
初めて一連の流れが終わります。
建物滅失登記とは？
建物がなくなったことを登録する手続き
建物滅失登記とは、
この建物は解体され、
現在は存在していません
ということを、
法務局へ届け出る手続きです。
建物がなくなったことを、
登記簿へ反映させることで、
実際の状態と登記簿の内容が一致します。
解体しただけでは登記は消えない
ここが一番多い勘違いです。
重機で建物を解体しても、
登記簿には建物が残ったままです。
つまり、
現実には建物が存在しないのに、
書類上は、
建物が建っている状態になります。
そのまま放置すると、
売却や相続などの手続きで困ることがあります。
いつまでに手続きする？
解体後1か月以内が原則
建物滅失登記は、
建物を取り壊した日から、
1か月以内に申請することが、
法律で定められています。
届け出をしなかったらどうなる？
建物滅失登記をしなくても、
すぐに大きな問題が起きるとは限りません。
しかし、
そのまま放置すると、
さまざまな場面で支障が出る可能性があります。
例えば、
- 土地を売却するとき
- 相続手続きをするとき
- 新しい建物を建てるとき
などに、
登記簿と現況が一致していないため、
手続きがスムーズに進まないことがあります。
また、
建物滅失登記は法律で、
解体後1か月以内に申請することとされており、
正当な理由なく申請しない場合は、
過料の対象となる可能性もあります。
建物はもうないから大丈夫と思わず、
解体工事が終わったら、
早めに手続きを済ませておくと安心です。
誰が手続きする？
建物の所有者が申請
建物滅失登記は、
原則として建物の所有者が申請します。
土地家屋調査士へ依頼する方法
実際には、
土地家屋調査士へ依頼する方も多くいます。
書類作成から申請まで代行してもらえるため、
忙しい方でも安心です。
費用の相場は、
おおよそ4万〜5万円前後です。
自分で申請することもできる
建物滅失登記は、
不動産登記の中では、
比較的ご自身でも手続きしやすい登記です。
平日に法務局へ行く時間がある方であれば、
必要書類をそろえて申請することで、
登録免許税はかからず実質0円で手続きできます。
時間を優先するか、
4万〜5万円の費用を節約するか。
ご自身に合った方法を選ぶとよいでしょう。
解体業者がやってくれる？
基本的には別の手続き
解体工事と建物滅失登記は、
別の業務です。
そのため、
解体業者が自動的に行ってくれるわけではありません。
土地家屋調査士を紹介してもらえることもある
解体業者によっては、
提携している土地家屋調査士を、
紹介してくれる場合があります。
契約前に、
「滅失登記はどうすればいいですか？」
と確認しておくと安心です。
よくある勘違い・注意点
解体したら登記も自動で消える
これは違います。
建物を解体しただけでは、
登記簿の情報は変わりません。
必ず建物滅失登記の申請が必要です。
建物滅失登記をすると固定資産税が安くなる
ここも勘違いが多いポイントです。
建物滅失登記が完了すると、
法務局から市区町村へ情報が共有されるため、
翌年度以降は、
建物に対する固定資産税は課税されなくなります。
しかし一方で、
住宅用地特例は、
毎年1月1日時点で住宅が建っているかどうかで判断されます。
そのため、
建物がない状態で1月1日を迎えると、
土地の固定資産税が高くなることがあります。
つまり、
建物の税金はなくなっても、
土地の税金が上がることがある
ということです。
解体する時期は、
建物滅失登記だけではなく、
固定資産税のタイミングも考えながら判断することが大切です。
手続きは急がなくてもいい？
期限があります。
放置すると、
後から余計な手間が増えてしまいます。
所有者がやるべきポイント
解体業者から必要書類を受け取る
建物滅失登記では、
解体業者から、
次の3点を受け取ることが大切です。
- 建物取毀証明書（建物解体証明書など）
- 解体業者の登記事項証明書（または資格証明書）
- 解体業者の印鑑証明書
この3点がないと、
ご自身で申請することも、
土地家屋調査士へ依頼することも難しくなります。
だからこそ、
工事だけでなく、
解体後の手続きまで、
きちんと対応してくれる業者を選ぶことも大切です。
誰が申請するか決めておく
工事が終わってから慌てないように、
- 自分で申請する
- 土地家屋調査士へ依頼する
どちらにするかを、
事前に決めておくと安心です。
プロからの実務アドバイス
工事が終わると安心してしまい、
建物滅失登記を忘れてしまう方は、
意外と多くいます。
おすすめなのは、
解体工事を契約する時点で、
「建物滅失登記に必要な書類はいついただけますか？」
と確認しておくことです。
たった一言聞いておくだけで、
工事後の手続きを、
スムーズに進めることができます。
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まとめ
建物滅失登記とは、
建物を解体したことを、
法務局へ届け出る大切な手続きです。
建物を壊しただけでは、
登記簿は自動では変更されません。
また、
- 解体後1か月以内に申請すること
- 必要書類を忘れず受け取ること
- 固定資産税のタイミングも考えて解体すること
この3つを意識することで、
解体後の手続きを、
安心して進めることができます。
工事が終わった後まで見据えて準備しておくことが、
余計なトラブルを防ぐ一番の近道です。
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