◆ 記事の要約
相続した実家や空き家について、
「親の名義のままだけど、このままで大丈夫？」
「相続登記が義務になったって聞いたけど、何が変わったの？」
と不安に感じている方は、
多いのではないでしょうか。
2024年4月1日から、
相続登記は義務化されました。
これまでのように、
そのうち手続きしようと放置していると、
過料（行政上のペナルティ）の対象になる可能性があります。
さらに、
名義変更をしないままでは、
- 空き家を売却できない
- 解体工事がスムーズに進まない
- 相続人が増えて手続きが複雑になる
など、後になって、
大きな負担につながるケースも少なくありません。
この記事では、
- 相続登記の義務化で何が変わったのか
- 放置するとどんなリスクがあるのか
- 解体や売却を考えている人が最初に確認すべきこと
を、分かりやすく解説します。
空き家の整理は、
相続登記だけでは終わりません。
売却や解体まで含めた全体の流れを知りたい方は、
こちらの記事も参考にしてください。
相続登記の義務化で何が変わった？
【相続登記の義務化｜3年ルール】
親が亡くなる
↓
相続したことを知る
↓
原則3年以内に相続登記を申請
↓
正当な理由なく放置
↓
10万円以下の過料の対象になる可能性
2024年4月から3年以内の申請が義務に
これまで相続登記は義務ではなく、
いつかやればいい、
という扱いでした。
そのため、
- 親が亡くなって何十年も名義変更していない
- 祖父名義のまま放置されている
そんな空き家も、
全国に数多く残っていました。
こうした、
所有者不明土地の増加が社会問題となり、
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
現在は、
不動産を相続したことを知った日から、
原則3年以内に、
相続登記を申請する必要があります。
また、
相続人同士の話し合い（遺産分割協議）が後からまとまった場合でも、
その成立を知った日から、
3年以内に登記を行わなければなりません。
昔相続した空き家も対象
「うちは何年も前に相続した家だから関係ない」
そう思われる方も少なくありません。
しかし、
それは大きな勘違いです。
今回の制度は、
2024年4月以前に相続した不動産にも適用されます。
つまり、
昔から、
親名義のままになっている空き家も対象です。
昔の話だから大丈夫と思って放置していると、
将来売却や解体を進めようとしたときに、
大きな障害になる可能性があります。
正当な理由なく放置すると過料の対象になることも
義務化によって、
正当な理由がないまま期限を過ぎると、
10万円以下の過料が科される可能性があります。
ここでいう過料は、
刑事罰ではありません。
罰金（刑事罰）とは異なり、
前科が付くものではありませんが、
法律上の義務を果たしていないことに対する、
行政上のペナルティです。
もちろん、病気や災害など、
やむを得ない事情がある場合は考慮されます。
しかし、
- 面倒だから
- 忙しいから
などという理由だけでは、
正当な理由として、
認められない可能性があります。
だからこそ、
解体や売却を考え始めたタイミングで、
まず登記名義を確認しておくことが大切です。
名義が整理されていれば、
その後の売却や解体もスムーズに進めやすくなります。
▶ 空き家の名義変更してないと売れない？相続登記を放置するリスクと売却前の注意点
相続登記を放置する3つの重大リスク
「まだ売る予定もないし、
そのままでも困っていない」
そう思っている方も少なくありません。
しかし、
相続登記を後回しにすると、
いざ動こうと思ったときに、
大きな壁になることがあります。
ここでは、
特に知っておきたい、
3つのリスクを紹介します。
① 空き家を売りたくても売れない
最も多いのが、
このケースです。
不動産は、
登記上の所有者でなければ、
原則として売却できません。
たとえば、
父親・母親・祖父などの、
亡くなった方の名義になっている土地や建物は、
そのままでは、
所有権を買主へ移せません。
そのため、
「買ってくれる人が見つかったのに契約できない」
という事態が起こります。
解体して更地になっていても、
土地の名義が変わっていなければ、
手続きは止まってしまいます。
実際の現場でも、
「もっと早く名義変更しておけば良かった…」
という声は少なくありません。
解体や売却を考えているなら、
まず最初に確認したいのが登記名義です。
② 時間がたつほど相続人が増える
これは意外と知られていませんが、
一番やっかいな問題です。
例えば、
お父様が亡くなったあと、
何年も相続登記をしないままでいると、
その間に相続人の一人が亡くなることがあります。
すると、
その方の相続が新たに発生し、
- 兄弟
- 甥・姪
- さらにその子ども
というように、
話し合いが必要な人が増えていきます。
相続人が増えるほど、
- 戸籍を集める手間
- 印鑑証明書の取得
- 遺産分割協議
などが複雑になり、
時間も費用も大きく増えてしまいます。
「今は兄弟2人だけだから大丈夫」
と思っていても、
10年後には関係者が、
10人近くになっていたというケースも珍しくありません。
早めに手続きを済ませることが、
結果的に一番の節約になります。
③ 売却のタイミングを逃し税金で損をする
相続した空き家を売却する場合には、
一定の条件を満たせば、
が利用できる可能性があります。
この特例を使えるかどうかで、
譲渡所得税が、
大きく変わるケースもあります。
ただし、
売却までの手続きが遅れて、
期限を過ぎてしまうと、
利用できなくなる可能性があります。
名義変更が終わっていない
↓
売却が進められない
↓
特例の期限を過ぎてしまう
この流れは、
できれば避けたいところです。
税金だけを見ると難しく感じますが、
大切なのは、
「売るかもしれない」
と思った時点で、
早めに準備を始めることです。
税金の制度は、
あとから取り戻せないものもあります。
だからこそ、
名義変更は後回しにしないことをおすすめします。
▶ 実家の空き家を解体して売却すると税金はいくら？特例と注意点を分かりやすく解説
相続登記がすぐできないとき｜相続人申告登記という方法も
「兄弟でまだ話し合いが終わっていない」
「相続人が多くてすぐには名義変更できない」
そんな場合のために、
相続人申告登記という制度も新しく設けられました。
これは、
私は相続人の一人ですということを、
法務局へ届け出る制度です。
この申出を行うことで、
相続登記の申請義務を、
期限内に果たしたものとして扱われます。
ただし、
この制度だけでは、
土地や建物を売却することはできません。
あくまでも一時的な救済措置なので、
将来的には、
正式な相続登記が必要になります。
「話し合いが長引きそうだけど、
期限だけは守りたい」
そんな場合は、
早めに法務局や司法書士へ、
相談してみると安心です。
相続登記の前に確認したいチェックリスト
「相続登記が必要なのは分かったけれど、
何から始めればいいの？」
そんな方は、
まず次の項目を確認してみてください。
□ 登記名義は誰になっていますか？
最初に確認したいのが、
現在の登記名義です。
固定資産税の納税通知書ではなく、
「登記事項証明書（登記簿）」
で確認しましょう。
意外と多いのが、
- 父親名義だと思っていたら祖父名義だった
- 親が亡くなって何年も経っているのに名義が変わっていなかった
というケースです。
まずは現状を知ることが、
すべてのスタートになります。
□ 相続人は全員把握できていますか？
相続人が誰なのか、
確認しておくことも大切です。
兄弟姉妹だけと思っていても、
- 代襲相続
- 数次相続
が発生していると、
想像以上に相続人が増えていることがあります。
後から慌てないためにも、
早めに確認しておきましょう。
□ 解体や売却を予定していますか？
もし、
- 将来的には売りたい
- 空き家を解体する予定がある
のであれば、
相続登記は後回しにしない方が安心です。
名義変更が済んでいれば、
- 売却手続き
- 解体契約
- 金融機関との手続き
なども、
スムーズに進めやすくなります。
特に売却は、
買主が見つかってから名義変更を始めると、
契約が止まってしまうこともあります。
よくある勘違い
◆ 固定資産税の納税通知書が届いているから名義変更も終わっている
これは非常に多い勘違いです。
固定資産税を管理しているのは、
市区町村です。
一方、
所有者の登記を管理しているのは法務局です。
つまり、
税金の名義と登記名義は別です。
固定資産税の納税通知書が、
自分宛に届いていても、
登記簿を見ると、
亡くなった親の名義のままというケースは珍しくありません。
通知書が来ているから安心と思い込まず、
一度登記事項証明書を確認しておきましょう。
◆ 建物を解体すれば相続登記はいらない
これも誤解されやすいポイントです。
建物を解体して建物滅失登記を行っても、
土地の相続登記は別の手続きです。
建物がなくなっても、
土地の所有者が変わるわけではありません。
将来その土地を売却したり、
新しく家を建てたりする場合は、
土地の相続登記が必要になります。
建物を壊したから終わりではないことを、
覚えておきましょう。
▶ 空き家の名義変更してないと売れない？相続登記を放置するリスクと売却前の注意点
まとめ
2024年4月から始まった相続登記の義務化により、
「そのうち名義変更しよう」
という考え方は、
通用しなくなりました。
相続登記を放置すると、
- 10万円以下の過料の対象になる可能性がある
- 売却や解体の手続きが止まる
- 相続人が増えて手続きが複雑になる
など、
後になればなるほど、
負担が大きくなる可能性があります。
一方で、
早めに名義を整理しておけば、
- 売却するのか
- 解体するのか
- そのまま活用するのか
といった選択肢も広がります。
空き家の整理は、
何をするかを考える前に、
誰の名義になっているかを、
確認することから始まります。
まずは登記事項証明書を取り寄せ、
現在の名義を確認してみましょう。
そのうえで、
- 相続登記
- 解体
- 売却
の順番を整理すると、
後から慌てずに進めることができます。
空き家の整理で大切なのは、
思いついたことから始めるのではなく、
正しい順番で進めることです。
【次の一歩】
相続登記が終わったら、
次に考えたいのは、
この空き家をどうするかです。
- そのまま売る
- 解体して更地で売る
答えは物件ごとに違います。
大切なのは、
「売れそうだから」
「古いから壊そう」
という感覚ではなく、
- 解体費用
- 売却価格
- 税金
まで含めた、
手元に残るお金（手残り）で判断することです。
まずは解体費用の目安を把握して、
古家付きで売る場合と、
更地で売る場合を比較してみてください。
本記事は、
解体現場に25年以上携わってきた経験をもとに、
一般的な判断材料としてまとめています。
相続登記の具体的な手続きや、
個別の相続関係については、
司法書士や法務局などの専門家へご確認ください。
この記事を書いた人
秋ちゃん
解体業に25年以上従事。
1級建設機械施工技士／建築物石綿含有建材調査士。
木造・RC・鉄骨解体、アスベスト除去（レベル1〜3）など、
現場責任者として多数の解体工事に携わる。
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記は必ず3年以内にしないといけませんか？
A. はい。
原則として、
不動産を相続したことを知った日から、
3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく放置すると、
10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
Q2. 親名義のままでも解体工事はできますか？
A. ケースによります。
相続人であることや、
相続人全員の同意が確認できれば、
工事できる場合もあります。
ただし、
親族間のトラブルを防ぐためにも、
事前に権利関係を整理しておくことをおすすめします。
Q3. 相続登記をしないと空き家は売れませんか？
A. 原則として、売却はスムーズに進められません。
登記上の所有者と売主が一致していないため、
売買契約や所有権移転の手続きで、
止まる可能性があります。
Q4. 相続人が多くて話し合いがまとまりません。
A. 相続人申告登記という制度を利用できるケースがあります。
義務違反を避けるための制度ですが、
売却するには正式な相続登記が必要です。
まずは法務局や司法書士へ相談してみましょう。
Q5. 固定資産税の納税通知書が自分に届いています。名義変更は終わっていますか？
A. そうとは限りません。
固定資産税の名義と、
法務局の登記名義は別に管理されています。
安心せず、
一度登記事項証明書で現在の所有者を確認しましょう。
Q6. 相続登記が終わったら、次は何をすればいいですか？
A. 空き家をどう活用するかを考えましょう。
売却するのか、
解体して更地にするのか、
そのまま活用するのかによって進め方は変わります。
まずは解体費用を把握し、
手残りで比較して判断することをおすすめします。
解体費用・手続き・税金・業者選び・近隣トラブルなど、
解体工事でよくある疑問は、
Q&A形式で分かりやすくまとめています。
スポンサーリンク
コメント