実家や空き家を売却する時に、
「契約不適合責任」
という言葉を聞くことがあります。
難しい法律用語なので、
「自分にはあまり関係ないのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし実際には売却した後に、
買主から修理費や追加工事費を請求される原因になることもある、
とても重要な制度です。
特に空き家は、
- 長年住んでいない
- 建物の状態が分からない
- 昔の記録が残っていない
というケースも多く、
トラブルになりやすい傾向があります。
この記事では、
- 契約不適合責任とはどのような制度なのか
- 空き家を売る時に気を付けたいポイント
を、分かりやすく解説します。
結論｜契約書に書かれていない不具合が、売却後のトラブルにつながります
結論から言うと、
契約不適合責任とは、
売却した不動産が契約内容と一致していなかった場合に、
売主が責任を負う可能性がある制度です。
例えば、
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 地中埋設物
- 境界トラブル
などが契約内容と異なっていた場合、
- 修理費
- 損害賠償
- 契約の解除
などを求められることがあります。
だからこそ、
契約書や告知書に、
分かっていることを正しく記載することが最大の防衛策になります。
契約不適合責任とは？
契約内容と違うが判断基準
以前は「瑕疵担保責任」という制度でした。
当時は隠れた欠陥が中心でしたが、
現在は民法改正により、
契約書に書かれた内容と、
実際の不動産の状態が一致しているか
が重視される制度へ変わっています。
つまり、
「問題ありません」
という内容で売却したにもかかわらず、
実際には重大な不具合が見つかった場合には、
売主が責任を負う可能性があります。
知らなかったでは安心できません
ここは多くの方が勘違いしやすいポイントです。
「10年以上住んでいないから分かりません。」
「雨漏りしているなんて知りませんでした。」
そう思っていても、
契約内容や個別の事情によっては、
売主が責任を負う可能性があります。
大切なのは、
知っていたかどうかだけではなく、
契約書や告知書にどのように記載されていたかです。
空き家だから、
長年住んでいないから、
それだけで責任を免れられるとは限りません。
だからこそ古い空き家ほど、
契約書や告知書を丁寧に作成することがとても重要になるのです。
よく問題になるケース
契約不適合責任で特に多いのは、
次のようなケースです。
◆ 雨漏り
以前から雨漏りしていたのに説明がなかった。
◆ シロアリ被害
床下や柱の被害が見つかった。
◆ 地中埋設物
古い基礎や浄化槽、
コンクリートガラなどが地中から出てきた。
◆ 境界トラブル
境界杭がない、
隣地との認識が違っていた。
解体前提の土地でも安心はできない
「どうせ買主が解体する土地だから関係ない。」
そう思われる方もいますが、
実はそうではありません。
例えば、
買主が古家を解体し、
新築する予定で土地を購入したとします。
ところが解体工事を始めると、
- 昔のコンクリート基礎
- 古い浄化槽
- 埋設された廃材
などが地中から見つかることがあります。
すると、
「こんな土地だとは聞いていない。」
「追加でかかった解体費を負担してください。」
という話になるケースがあります。
解体前提の売買であっても、
契約書に
- 地中埋設物が残っている可能性がある
- 地中埋設物に関する責任の範囲
などを特約として明記していなければ、
売却後のトラブルにつながることがあります。
地中のことは、
掘ってみなければ分からない部分が少なくありません。
だからこそ、
分かっていることはもちろん、
分からないことも含めて
契約書へ残しておくことが大切です。
よくある勘違い・注意点
◆ 古い家だから責任はない
築年数では判断されません。
契約内容と実際の状態が一致しているかが重要です。
◆ 現状渡しなら何も説明しなくていい
現状渡しでも、
説明すべき事項はあります。
現状渡しと書けば、
すべての責任がなくなるわけではありません。
◆ 解体予定だから関係ない
これも違います。
地中埋設物などは、
解体工事が始まって初めて見つかることが多く、
売却後のトラブルになりやすいポイントです。
所有者がやるべきポイント
◆ 知っていることはすべて伝える
小さなことでも、
「これくらい大丈夫だろう」と判断せず、
不動産会社へ伝えましょう。
◆ 告知書を丁寧に作成する
分からないことは、
「不明」と記載することも大切です。
曖昧なままにせず、
事実をそのまま記録しておきましょう。
◆ 契約書の特約を必ず確認する
契約不適合責任は、
契約で責任期間や責任範囲を調整できる場合があります。
例えば、
- 責任期間を短くする
- 一定の不具合について責任を負わないことを定める
といった特約が設けられることもあります。
そのため、
契約書を不動産会社任せにせず、
「責任期間はどうなっていますか。」
「どんな特約が入っていますか。」
と、自分でも確認することをおすすめします。
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まとめ
契約不適合責任とは、
売却した不動産が契約内容と一致していなかった場合に、
売主が責任を負う可能性がある制度です。
空き家は、
長年住んでいないことも多く、
思わぬトラブルにつながることがあります。
だからこそ、
- 知っていることは正直に伝える
- 告知書を丁寧に作成する
- 契約書の内容を確認する
この3つが、
売却後のトラブルを防ぐ大切なポイントです。
分からないことをそのままにせず、
契約前に不動産会社へ相談しながら進めることで、
安心して売却できるようになります。
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