◆ 記事の要約
初めて解体工事を考えたとき、
「まず何から始めればいいの？」
「見積もりを取った後は、どう進んでいく？」
「建物を壊したら、それですべて終わり？」
と、
分からないことが多いのではないでしょうか。
解体工事は、
解体業者へ電話をして、
建物を壊してもらえば終わりというものではありません。
実際には、
現地調査
↓
見積もり比較
↓
業者との契約
↓
アスベスト事前調査や各種届出
↓
ライフラインや近隣への対応
↓
解体工事
↓
完了確認
↓
建物滅失登記などの工事後手続き
という流れで進んでいきます。
初めての方には少し難しく見えるかもしれませんが、
最初から全部覚える必要はありません。
大切なのは、
- 今はどの段階なのか
- 次に何をすればいいのか
を順番に確認していくことです。
この記事では、
解体を考え始めてから工事が終わり、
その後の手続きを済ませるまでの流れを、
7つのステップで、
分かりやすく解説します。
解体工事はこの7ステップで進みます
初めて解体工事をする方は、
まず全体の流れだけ把握しておきましょう。
① 解体する範囲・時期を決める
↓
② 現地調査を受けて見積もりを取る
↓
③ 見積もりを比較して業者と契約する
↓
④ 届出・ライフラインなど着工準備をする
↓
⑤ 解体工事を行う
↓
⑥ 工事完了を確認して必要書類を受け取る
↓
⑦ 建物滅失登記など工事後の手続きをする
こうして見ると、
「思ったよりやることが多いな…」
と感じるかもしれません。
でも、
施主がすべての作業を自分で行うわけではありません。
- アスベストの事前調査
- 各種届出
- 近隣対応
などは、
解体業者が実務を進めてくれるケースも多くあります。
施主側で大切なのは、
業者任せにするのではなく、
必要な手続きがきちんと行われているか確認する
という姿勢です。
では、
最初から順番に見ていきましょう。
➀ 何をどこまで壊すのかを決める
解体工事を考え始めたら、
業者へ電話する前に、
何を撤去したいのか
を、
簡単に整理しておきましょう。
例えば一戸建ての解体でも、
撤去するものは建物本体だけとは限りません。
- 母屋
- 離れ
- 物置
- カーポート
- ブロック塀
- 門柱
- 庭木
- 庭石
- 家の中の家具や残置物
などがあります。
ここを曖昧にしたまま複数社へ見積もりを依頼すると、
- A社はブロック塀込み
- B社は建物だけ
- C社は庭木まで込み
というように、
見積条件がバラバラになることがあります。
これでは、
どの業者が本当に安いのか判断できません。
完璧に決める必要はありませんが、
- これは撤去したい
- これは残したい
という希望だけでも伝えておくと、
見積もりを比較しやすくなります。
また、
解体後に土地を売却する予定なら、
- 古家付きのまま売るのか
- 更地にして売るのか
についても、
解体する前に一度検討しておきましょう。
一度壊した建物は元には戻せません。
「とりあえず解体してから考えよう」
ではなく、
解体後の土地をどうするのかまで、
少し先を見ておくことが大切です。
➁ 現地調査を受けて見積もりを取る
工事範囲がある程度決まったら、
次は解体業者へ現地調査を依頼します。
解体費用は、
「木造30坪だから○○万円」
と、
建物の大きさだけで正確に決められるものではありません。
現地調査では、
- 建物の構造・大きさ
- 前面道路の幅
- 重機やトラックが入れるか
- 隣家との距離
- ブロック塀や庭木などの付帯物
- 家の中の残置物
- 境界の状況
- アスベスト含有建材の可能性
などを確認します。
同じ30坪の木造住宅でも、
- 広い道路に面していて大型重機が使える家
- 狭い路地の奥にあり小型重機や手作業が必要な家
では、
解体費用が大きく変わることがあります。
だからこそ、
概算金額だけで業者を決めることはおすすめしません。
そして、
できれば1社だけではなく、
2〜3社程度から見積もりを取って比較してみてください。
金額だけでなく、
何が含まれていて、何が含まれていないのか
を見ることが重要です。
➂ 見積書を比較して解体業者と契約する
見積書がそろったら、
いよいよ業者選びです。
ここで一番やってほしくないのが、
一番安い金額だから
と総額だけを見て即決することです。
もちろん安いに越したことはありません。
ただし、
解体工事では最初の見積金額よりも、
最終的に、
いくら支払うことになるのかの方が重要です。
例えば確認しておきたいのは、
- どこまでが解体範囲なのか
- 残置物処分費は含まれているか
- アスベスト関連費用はどうなるか
- ブロック塀や庭木は含まれているか
- 地中埋設物が出た場合はいくらかかるか
- 追加費用が発生する条件
- 近隣挨拶を誰が行うのか
といった部分です。
最初の見積もりが10万円安くても、
工事が始まってから追加費用が、
20万円、30万円と増えれば意味がありません。
ですから、
ここまでは見積もりに含まれます。
ただし、
地中からこういう物が出た場合は、
追加になる可能性があります
と、
デメリットまで説明してくれる業者をおすすめします。
解体業者選びでは、
一番安い会社ではなく、
最終金額が読める会社を選ぶことが大切です。
④ 着工前の準備をする
契約が終わったら、
すぐに重機が来て解体が始まるわけではありません。
ここから着工までに、
いくつか大切な準備があります。
ライフラインの停止・撤去
解体前には、
- 電気
- ガス
- 電話線・通信線
などの停止や撤去が必要になります。
ただし、
水道だけは勝手に先に止めないでください。
解体工事では、
粉じんを抑えるための散水に、
水道を使用することがあります。
先に止めてしまうと、
業者が散水用の水を、
別に準備しなければならなくなる場合があります。
水道をいつ止めるのかは、
必ず解体業者へ確認してから手続きしましょう。
▶ 解体前にやってはいけない「水道・電気・ガスの解約順番」の罠
家の中の荷物を整理する
家具、衣類、布団、本、食器などが大量に残っていると、
残置物処分費が高くなることがあります。
すべて自分で片付ける必要はありませんが、
自治体の家庭ごみとして処分できるものを、
少し減らしておくだけでも、
費用を抑えられる可能性があります。
▶ 遺品整理を業者へ丸投げすると損？自分で捨てたい3つのゴミ
近隣への挨拶
解体工事では、
- 騒音
- 振動
- 粉じん
- トラックの出入り
などを完全になくすことはできません。
そのため、
着工前の近隣挨拶はかなり重要です。
きちんとした解体業者であれば、
工事期間や連絡先を伝えながら近隣へ説明してくれることが多いですが、
誰が、いつ挨拶するのかは、
契約時に確認しておきましょう。
建設リサイクル法の届出
一定規模以上の解体工事では、
建設リサイクル法に基づく届出が必要です。
建築物の解体工事では、
床面積の合計が80㎡以上の場合などが対象となり、
原則として工事着手の、
7日前までに届出を行います。
届出義務があるのは、
原則として発注者（施主）ですが、
実務では解体業者が、
書類作成や提出をサポートしてくれるケースもあります。
ただ、
「今回の工事は届出対象ですか？」
「必要な届出は済んでいますか？」
くらいは確認しておきましょう。
アスベストの事前調査
そして、
もう一つ忘れてはいけないのがアスベストです。
現在、
建築物の解体・改修工事を行う際には、
原則として事前に、
アスベスト含有建材の有無を調査する必要があります。
ここでよくある勘違いが、
80㎡未満ならアスベスト調査はいらない
というものです。
これは違います。
80㎡という数字は、
建築物の解体工事における、
事前調査結果の報告対象となる規模の基準であって、
80㎡未満なら、
事前調査そのものが不要という意味ではありません。
一定規模以上の解体工事では、
アスベストが見つからなかった場合でも、
元請業者による、
事前調査結果の報告が必要になります。
このあたりは専門的なので、
施主がすべて理解する必要はありません。
大切なのは、
「アスベスト調査はどうなっていますか？」
と契約した業者へ確認することです。
▶ アスベスト対策完全ガイド | 法改正で強化された罰則・費用相場
⑤ 解体工事
事前準備が終わったら、
いよいよ解体工事です。
木造住宅の場合、おおまかには、
足場・養生
↓
内装材などの分別撤去
↓
屋根材の撤去
↓
建物本体の解体
↓
基礎撤去
↓
地中の確認
↓
整地
という流れで進みます。
解体工事というと、
重機で家を一気に壊すイメージを持っている方もいるかもしれません。
実際には、建材を、
適切に分別しながら順番に解体していきます。
また、
工事中は粉じんを抑えるために散水を行ったり、
道路を汚した場合は清掃したりしながら進めます。
そして覚えておいてほしいのが、
建物がなくなった＝工事完了
ではないということです。
建物本体を壊した後には基礎があります。
さらに基礎を撤去すると、
それまで見えなかった地中から、
- 古い基礎
- コンクリートガラ
- 浄化槽
- 井戸
- 昔の建物の残骸
などが見つかることもあります。
こうした地中埋設物が追加費用につながることがあるため、
契約前に、
追加費用の扱いを確認しておくことが大切なのです。
▶ 解体業者の責任範囲とは？標準工事と追加費用の境界線を解説
▶ 解体費を安くする方法｜総額を最小限に抑える5つの具体的手段
⑥ 工事完了後、施主も現場を確認する
解体業者から、
「工事が終わりました」
と連絡が来ても、
現場を見ずに終了にしないことをおすすめします。
可能であれば、
一度現地を確認してください。
見るポイントは難しくありません。
- 基礎が残っていないか
- コンクリートガラなどが残っていないか
- 整地されているか
- 境界杭が残っているか
- 隣地を傷つけていないか
- 残す約束だった塀や樹木が残っているか
- 追加工事の内容と金額に相違がないか
などです。
できれば、
完了時の写真も残しておきましょう。
更地になっているから大丈夫ではなく、
契約した内容どおりに、
工事が終わっているかを確認することが大切です。
建物取毀証明書などを受け取る
建物を解体した後は、
建物滅失登記を行います。
その際に必要になるため、
解体業者から、
建物取毀証明書などの必要書類を受け取っておきましょう。
必要となる添付書類は、
申請方法や状況によって異なることがあるため、
自分で滅失登記をする場合は、
管轄の法務局へ確認すると安心です。
工事が終わって、
何年も経ってから証明書を探すとなると、
解体業者が廃業しているなど、
余計な手間が発生することもあります。
工事完了時に、
まとめて受け取っておくのがおすすめです。
廃棄物が適正に処理されているかも確認
解体工事では、
大量の産業廃棄物が発生します。
これらは、
マニフェスト（産業廃棄物管理票）などによって、
適正な運搬・処分を管理する仕組みがあります。
一般の施主が、
必ずマニフェストを受け取るという意味ではありません。
ただ、
「廃棄物はどこで処分されましたか？」
「マニフェストで適正処理を確認していますか？」
と業者へ聞くことはできます。
不自然に安すぎる業者ほど、
廃棄物処理の方法まで確認しておいた方が安心です。
⑦ 解体後の手続き
建物がなくなり、
きれいな更地になった。
ここで、
「やっと全部終わった」
と思いたくなりますが、
もう少しだけあります。
建物滅失登記
建物を取り壊した場合は、
法務局で建物滅失登記を行います。
建物滅失登記は、
建物がなくなった日から、
原則1か月以内に申請する必要があります。
建物滅失登記は土地家屋調査士へ依頼できますが、
必要書類がそろっていれば、
自分で申請することも可能です。
火災保険・地震保険の解約
建物を解体しても、
火災保険が自動的に解約されるとは限りません。
契約内容によっては、
解約することで、
未経過分の保険料が戻る場合もあります。
忘れずに保険会社へ連絡しましょう。
固定資産税について確認する
住宅を解体すると、
土地に適用されていた住宅用地特例が外れる場合があります。
そのため、
建物を壊したから固定資産税も安くなるとは限りません。
解体する時期や、
その後の土地利用まで考えておくことが重要です。
▶ 解体後の固定資産税はいくら上がる？更地で損しないための判断ポイント
土地を売却する場合
解体後に土地を売却する予定なら、
滅失登記など、
必要な手続きを確認したうえで売却を進めます。
相続した実家の場合は、
土地の名義が、
亡くなった親や祖父のままになっていないかも確認しておきましょう。
相談してから全部終わるまで、どれくらいかかる？
「解体工事は何日くらいですか？」
とよく聞かれます。
ここで注意したいのが、
解体工事の日数と、
解体を相談してから、
すべての手続きが終わるまでの期間は別だということです。
一般的な木造住宅なら、
実際の解体作業は、
1〜2週間程度で終わるケースもあります。
ただし、
その前後にも時間が必要です。
| 段階 | おおよその目安 |
|---|---|
| 相談・現地調査・見積もり比較 | 1〜3週間程度 |
| 業者決定・契約 | 数日〜1週間程度 |
| 届出・ライフライン・近隣対応など | 1〜2週間以上 |
| 実際の解体工事 | 1〜2週間程度 |
| 完了確認・書類受領 | 数日程度 |
| 滅失登記など工事後の手続き | 1〜3週間程度 |
そのため、
30坪前後の一般的な木造住宅でも、
- 解体作業だけなら1〜2週間
- 相談から工事後の手続きまでなら1〜2か月以上
を見ておいた方がいいです。
もちろん、
- アスベスト除去が必要
- 建物が大きい
- 道路が狭い
- 地中埋設物が見つかった
- 繁忙期で業者の予定が埋まっている
- 相続や境界問題がある
といった場合は、
さらに時間がかかることがあります。
売却や建て替えの日程が決まっている方は、
ギリギリになってから動くのではなく、
余裕を持って相談しておきましょう。
初めての解体工事でよくある7つの失敗
最後に、
初めて解体を依頼する方に多い失敗をまとめておきます。
① 一番安い見積もりだけで業者を決める
② 解体業者へ確認せず水道を先に止める
③ 家の中の荷物をすべて残して処分を丸投げする
④ 補助金を契約・着工した後から調べる
⑤ 隣地との境界を確認しない
⑥ 工事完了後に自分で現場を確認しない
⑦ 建物滅失登記や火災保険の解約を忘れる
どれも、
知っていれば避けやすい失敗です。
特に、
- 契約してから調べる
- 壊してから確認する
では、
間に合わないことがあります。
分からないことがあれば、
契約前に解体業者へ質問する。
これだけでも、
かなりのトラブルを防ぐことができます。
解体工事を始める前のチェックリスト
□ どこまで解体するか決めた
□ 複数の解体業者から見積もりを取った
□ 見積書に含まれない工事を確認した
□ 追加費用が発生する条件を確認した
□ アスベスト事前調査について確認した
□ 建設リサイクル法など必要な届出を確認した
□ ライフラインを止める時期を業者と打ち合わせた
□ 家の中の残置物を整理した
□ 境界杭の位置を確認した
□ 近隣挨拶を誰が行うか確認した
□ 工事後に受け取る書類を確認した
全部を一日でやる必要はありません。
このチェックリストを見ながら、
一つずつ進めていけば大丈夫です。
まとめ
解体工事というと、
重機で建物を壊している期間だけを想像しがちです。
しかし、本当の解体工事は、
見積もり
↓
契約
↓
事前調査・届出
↓
着工準備
↓
解体工事
↓
完了確認
↓
建物滅失登記などの手続き
までが、
一つの流れです。
法律や工事について、
全部詳しくなる必要はありません。
それより大切なのは、
- 今は何をする段階なのか
- 次に何を確認すればいいのか
を知っておくことです。
そして、
分からないことを聞いたときに、
面倒がらず説明してくれる解体業者を選んでください。
解体工事は、
決して安い買い物ではありません。
だからこそ、
よく分からないから全部お任せではなく、
一つずつ確認しながら進める。
それが、
余計な追加費用や近隣トラブルを防ぎ、
最後まで安心して解体工事を終える一番の近道です。
これから解体を考えている方は、
まず現地調査を受けて、
自分の建物なら、
どれくらいの費用がかかるのかを、
把握するところから始めてみてください。
本記事は、解体現場に25年以上携わってきた筆者の経験に基づき、
一般的な判断材料としてまとめています。
この記事を書いた人
秋ちゃん
解体業に25年以上従事。
1級建設機械施工技士／建築物石綿含有建材調査士。
木造・RC・鉄骨解体、アスベスト除去（レベル1〜3）など、
現場責任者として多数の解体工事に携わる。
よくある質問（FAQ）
Q1. 解体工事は何か月前から準備すればいいですか？
A. 見積もり比較や届出、
ライフラインの手続きなどを考えると、
少なくとも、
1〜2か月程度の余裕を持って相談することをおすすめします。
売却日や建て替えの日程が決まっている場合は、
さらに早めに動いた方が安心です。
Q2. 解体業者へ最初に何を伝えればいいですか？
A. 建物の所在地、
建物の種類・大きさ、解体したい時期、
残したい塀や樹木などがあれば伝えてください。
分からない部分は、
分からないで大丈夫です。
細かな条件は現地調査で確認できます。
Q3. 解体工事中は施主も毎日現場へ行く必要がありますか？
A. 基本的に毎日立ち会う必要はありません。
ただし、
- 工事開始前の確認
- 追加工事が発生した場合
- 工事完了時
などは、
業者と連絡を取り、
内容を確認することをおすすめします。
Q4. 水道・電気・ガスはいつ止めればいいですか？
A. 自己判断で一斉に止めず、
解体業者へ確認してから手続きしましょう。
特に水道は、
工事中の散水に使用することがあるため、
最後まで残すケースがあります。
Q5. アスベストが見つかったら工期は延びますか？
A. アスベストの種類や使用状況によっては、
通常の解体とは別の除去作業や届出などが必要になり、
工期や費用が増える可能性があります。
だからこそ、
着工前の事前調査が重要です。
Q6. 解体が終わったら何の書類を受け取ればいいですか？
A. 建物滅失登記に使用する建物取毀証明書などを確認しておきましょう。
また、
廃棄物の適正処理が気になる場合は、
マニフェストによる処理確認について業者へ尋ねることもできます。
Q7. 建物滅失登記は解体業者がやってくれますか？
A. 解体業者が行うのは、
基本的に解体工事と取毀証明書などの発行までです。
建物滅失登記は所有者本人が申請するか、
専門家へ依頼する場合は土地家屋調査士へ依頼します。
司法書士ではなく、
建物の表示に関する登記を専門とする、
土地家屋調査士の分野です。
解体費用・手続き・税金・業者選び・近隣トラブルなど、
解体工事でよくある疑問は、
Q&A形式で分かりやすくまとめています。
まずは解体費用を把握することから始めてください。
見積もりを取ったからといって、
契約義務が発生することはありません。
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